Fiscale aspecten
In dit hoofdstuk leest u meer over:
Inkomstenbelastingen
Bij de verkoop van een onroerend goed aan een SHM of woonmaatschappij zullen de eventuele meerwaarden die de overdragende SHM realiseert op het overgedragen onroerend goed in principe belastbaar zijn in de vennootschapsbelasting. Een erkende SHM geniet van een verlaagd tarief in de vennootschapsbelasting van 5% (artikel 216, 2° WIB ).
Voor bepaalde meerwaarden kunt u de belasting spreiden in de tijd, als is voldaan aan de voorwaarden van artikel 47 WIB (gespreide taxatie van meerwaarden).
De vrijstelling die gold voor meerwaarden gerealiseerd door een SHM op de verkoop van onbebouwde onroerende goederen werd afgeschaft vanaf aanslagjaar 2021 (verbonden aan een belastbaar tijdperk dat ten vroegste aanvangt op 1 januari 2020).
Btw en verkooprecht
Gronden
De aankoop van een grond door een SHM of woonmaatschappij valt onder het stelsel van het verkooprecht. Sinds 1 januari 2022 bedraagt het algemeen tarief van het verkooprecht in Vlaanderen 12%. De aankoop van een grond voor doelstellingen van algemeen nut komt onder bepaalde voorwaarden evenwel in aanmerking voor een vrijstelling van het verkooprecht ('kosteloze registratie'). De rechtsgrond voor deze vrijstelling is terug te vinden in artikel 2.9.6.0.3, 1° van de Vlaamse Codex Fiscaliteit en geldt voor tot onteigening gerechtigde organen. Woonmaatschappijen zullen gerechtigd zijn om tot onteigening over te gaan (zoals de SHM’s dat ook zijn), waardoor ook zij in aanmerking komen voor de vrijstelling. Dit volgt uit artikel 6, eerst lid, 3°, i) van het Vlaams Onteigeningsdecreet en artikel 4.26, eerste lid van de Vlaamse Codex Wonen .
Teneinde toepassing te kunnen maken van de vrijstelling dient de akte te vermelden dat het een verkrijging wegens algemeen nut betreft (zie Standpunt Vlaamse Belastingdienst nr. 16075).
Merk op dat voor aankopen van onroerende goederen door SHM’s eveneens een verlaagd tarief van 6% geldt in de registratierechten. Aangezien een SHM als tot onteigening gerechtigde persoon evenwel kan genieten van een vrijstelling, wordt dit verlaagd tarief in de praktijk niet meer toegepast.
Woningen
SHM’s kwalificeren in de regel als ‘beroepsoprichters’ in de zin van artikel 12, §2 Wetboek BTW voor btw-doeleinden. Bijgevolg zal de overdracht van woningen, en desgevallend, van het bijhorend terrein gebeuren onder het stelsel van de btw indien het gaat om “nieuwe woningen” in de zin van de btw-wetgeving die de SHM heeft verworven of opgericht met toepassing van btw. Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning. Ervan uitgaande dat woonmaatschappijen kunnen genieten van dezelfde fiscale voordelen als SHM’s zal, wanneer de aankoop volledig of gedeeltelijk gebeurt onder het btw-stelsel, ook voor hen onder bepaalde voorwaarden een verlaagd tarief van 6 % gelden. Dit verlaagd tarief voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid wordt geregeld door het Koninklijk Besluit nr. 20 in uitvoering van het Wetboek BTW, bijlage A, Hoofdstuk XXXVI, §1, 1°, a).
Wanneer het niet gaat om nieuwe woningen, gebeurt de aankoop onder het stelsel van het verkooprecht. Wanneer de woning aangekocht wordt voor doelstellingen van algemeen nut, geldt er onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling van het verkooprecht ('kosteloze registratie') (u leest er hierboven, onder de titel ‘Gronden’, meer over). Merk overigens op dat, zelfs wanneer de overdracht onder de toepassing van het btw-stelsel gebeurt, het aangewezen kan zijn zich op de kosteloze registratie te beroepen, zodat evenmin het algemeen vast recht verschuldigd is.
Kantoorgebouwen en niet-residentiële ruimten
SHM’s kwalificeren in de regel als ‘beroepsoprichters’ in de zin van artikel 12, §2 Wetboek BTW voor btw-doeleinden. Bijgevolg zal de overdracht van kantoorgebouwen en niet-residentiële ruimtes gebeuren onder het stelsel van de btw indien het gaat om “nieuwe gebouwen” in de zin van de btw-wetgeving die de SHM heeft verworven of opgericht met toepassing van btw (de definitie van “nieuw” vindt u hierboven onder de titel ‘Woningen’).
Wanneer het niet gaat om nieuwe gebouwen, gebeurt de aankoop onder het stelsel van het verkooprecht. Wanneer het kantoorgebouw of de niet-residentiële ruimte wordt aangekocht voor doelstellingen van algemeen nut, geldt er onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling van het verkooprecht ('kosteloze registratie') (u leest er hierboven, onder de titel ‘Gronden’, meer over). Merk overigens op dat, zelfs wanneer de overdracht onder de toepassing van het btw-stelsel gebeurt, het aangewezen kan zijn zich op de kosteloze registratie te beroepen, zodat evenmin het algemeen vast recht verschuldigd is.